Pflichtteil und Immobilie: Wenn das Haus der ganze Nachlass ist

In den meisten Nachlässen steckt das Vermögen nicht auf dem Konto, sondern in Mauern. Typisch ist ein Reihenhaus, eine Eigentumswohnung oder manchmal ein vermietetes Mehrfamilienhaus, und daneben liegen ein paar tausend Euro Guthaben. Wer seinen Pflichtteil an einer Immobilie berechnen will, stößt deshalb sofort auf zwei Fragen, die den ganzen Streit ausmachen: Was ist das Haus wert, und woher kommt das Geld?

Beide Fragen haben klare Antworten im Gesetz. Sie fallen nur nicht so aus, wie beide Seiten erwarten.

Sie bekommen Geld, nicht das Haus

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Das steht nüchtern in § 2303 BGB und hat weitreichende Folgen.

Sie werden nicht Miteigentümer. Sie bekommen keinen Anteil am Grundbuch, Sie können keinen Verkauf erzwingen, und Sie können nicht verlangen, dass Ihnen statt Geld ein Zimmer, ein Stockwerk oder ein Grundstücksteil übertragen wird. Umgekehrt müssen die Erben die Immobilie auch nicht verkaufen: Sie schulden Ihnen einen Betrag, nicht einen Vorgang.

Wer in der Erbengemeinschaft sitzt, hat andere Werkzeuge, etwa die Teilungsversteigerung. Als Pflichtteilsberechtigter haben Sie die nicht. Was Sie haben, ist eine Forderung, und die ist sofort fällig.

Der Wert: Verkehrswert zum Todestag

Angesetzt wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls, § 2311 BGB. Es zählt weder der Wert aus dem Erbschaftsteuerbescheid noch der Einheitswert noch der Betrag, den die Erben für realistisch halten.

Der Unterschied ist kein Detail. Der steuerliche Wert und der tatsächlich erzielbare Preis können bei Immobilien deutlich voneinander abweichen, und zwar in beide Richtungen. Schon fünf Prozent sind bei einem Haus von 500.000 Euro 25.000 Euro, von denen Ihr Pflichtteil je nach Quote einen spürbaren Anteil ausmacht.

Drei Verfahren sind anerkannt, und welches gewählt wird, verschiebt das Ergebnis erheblich. Das Vergleichswertverfahren zieht erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte heran und ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern der Normalfall. Das Ertragswertverfahren rechnet mit den erzielbaren Mieten und gehört zu vermieteten Objekten. Das Sachwertverfahren geht von Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung aus und passt zu besonderen Objekten ohne Vergleichsmarkt.

Wenn Ihnen ein Gutachten vorgelegt wird, ist die erste Frage deshalb nicht, welcher Betrag unten steht, sondern welches Verfahren oben gewählt wurde.

Was den Wert mindert und was nicht

Nießbrauch und Wohnrecht mindern. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten eines Dritten senkt den Verkehrswert nachvollziehbar. Der Abschlag richtet sich nach dem Kapitalwert des Rechts und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Eine mündliche Absprache mindert nichts.

Grundschulden mindern nicht. Eine im Grundbuch stehende Grundschuld sagt nichts darüber aus, ob das Darlehen noch valutiert. Abgezogen wird die tatsächlich offene Restschuld, und zwar auf der Passivseite der Nachlassrechnung, nicht beim Wert des Grundstücks. Wer beides macht, rechnet die Schuld zweimal heraus. Dieser Fehler steckt in vielen selbst erstellten Nachlassverzeichnissen.

Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall ist das beste Indiz. Geht das Haus vier Monate nach dem Tod zu marktüblichen Bedingungen für 480.000 Euro weg, ist ein Gutachten über 390.000 Euro kaum zu halten.

Ihr Recht auf ein Gutachten, bezahlt vom Nachlass

Das ist der Punkt, den die wenigsten kennen, und er entscheidet oft über den Betrag.

Nach § 2314 Abs. 1 S. 2 BGB können Sie verlangen, dass der Wert durch einen Sachverständigen ermittelt wird. Und nach Abs. 2 trägt der Nachlass die Kosten, nicht Sie.

Sie müssen die Schätzung der Erben also nicht hinnehmen und auch nicht aus eigener Tasche ein Gegengutachten finanzieren, um sie zu widerlegen. Bezahlt wird aus der Masse, um die gestritten wird. Den Sachverständigen allein bestimmen dürfen Sie nicht, aber Sie haben Anspruch darauf, dass überhaupt fachkundig bewertet wird statt nach Gefühl.

Das eigentliche Problem: Die Erben haben kein Geld

Hier wird es praktisch, wie der Standardfall zeigt.

Die Mutter hinterlässt ein Haus im Wert von 400.000 Euro und 20.000 Euro auf dem Konto. Sie hat zwei Kinder, von denen eines Alleinerbe und das andere enterbt ist. Der Nachlass beträgt 420.000 Euro, die Pflichtteilsquote des enterbten Kindes ein Viertel, der Anspruch also 105.000 Euro. Auf dem Konto liegen 20.000.

Der Erbe muss nun 85.000 Euro auftreiben, aus einem Vermögen, das in einem Haus steckt, in dem er möglicherweise selbst wohnt. Dafür gibt es drei Wege: Er kann ein Darlehen aufnehmen und die Immobilie beleihen, er kann verkaufen, oder er einigt sich mit Ihnen auf Raten.

Stundung nach § 2331a BGB

Für genau diese Lage gibt es eine Vorschrift, die Sie kennen sollten, weil Ihr Gegenüber sie kennt.

Der Erbe kann Stundung verlangen, wenn die sofortige Erfüllung wegen der Art der Nachlassgegenstände für ihn eine unbillige Härte wäre, insbesondere wenn er dafür das Familienheim aufgeben oder einen Betrieb veräußern müsste. Über die Stundung entscheidet im Streitfall das Gericht; es kann Raten anordnen, Sicherheiten verlangen und Zinsen festsetzen.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens ist die Stundung die Ausnahme und muss begründet werden; dass Zahlen unangenehm ist, genügt nicht. Zweitens interessiert das Gesetz ausdrücklich auch Ihre Lage: Die Härte für den Erben wird gegen Ihre Interessen abgewogen. Wer auf das Geld angewiesen ist, sollte das vortragen und belegen.

Was Sie dafür verlangen sollten

Lassen Sie sich auf eine Ratenvereinbarung nur mit drei Punkten ein:

• Eine Verzinsung des offenen Betrags. Ohne Zinsen finanzieren Sie den Erben zehn Jahre lang unentgeltlich.
• Eine Sicherheit, in aller Regel eine Grundschuld auf die Immobilie. Ohne sie stehen Sie mit leeren Händen da, wenn das Haus zwischendurch verkauft oder weiterbelastet wird.
• Eine Verfallklausel: Bleiben zwei Raten aus, wird der Restbetrag sofort fällig.

Das sind keine unfreundlichen Forderungen, sondern das, was jede Bank in derselben Lage verlangen würde.

Sonderfälle, die den Betrag verschieben

Die Immobilie wurde vor dem Tod überschrieben. Dann gehört sie nicht zum Nachlass, kann aber über den Pflichtteilsergänzungsanspruch ganz oder teilweise zurückgerechnet werden. Das ist der häufigste und wertvollste Sonderfall überhaupt, und er hat einen eigenen Beitrag.

Die Immobilie ist vermietet. Dann zählt der Objektwert am Todestag, und eine Vermietung fließt über den Ertragswert in die Bewertung ein. Mieten, die nach dem Erbfall anfallen, stehen dem Erben zu und erhöhen den Pflichtteil nicht. Wird aber jahrelang verzögert, lohnt der Blick auf Verzugszinsen auf Ihre Forderung.

Die Immobilie liegt im Ausland. Dann kann sich das anwendbare Recht ändern, und manche Rechtsordnungen kennen überhaupt keinen Pflichtteil. Seit der Europäischen Erbrechtsverordnung richtet sich das Erbstatut grundsätzlich nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers, nicht nach der Lage des Grundstücks. Solche Fälle gehören früh in fachkundige Hände.

Sie haben die Immobilie mitfinanziert oder gepflegt. Pflegeleistungen eines Abkömmlings können nach § 2057a BGB ausgleichspflichtig sein. Über § 2316 BGB wirkt das auch beim Pflichtteil von Abkömmlingen: Wer gepflegt hat, kann einen höheren Pflichtteil haben. Umgekehrt kann eine frühere Zuwendung an Sie auf Ihren Pflichtteil angerechnet werden, wenn der Erblasser das bei der Zuwendung angeordnet hat, § 2315 BGB.

Die drei Fehler, die Geld kosten

Den genannten Wert akzeptieren. Die Zahl kommt von der Partei, deren Auszahlung umso kleiner ausfällt, je niedriger sie liegt. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Interessenlage. Fordern Sie das Gutachten.

Auf den Verkauf warten. „Du bekommst dein Geld, sobald das Haus verkauft ist" klingt vernünftig und bindet Sie an einen Zeitpunkt, den ein anderer bestimmt. Ihr Anspruch ist mit dem Erbfall fällig, und die Verjährungsfrist von drei Jahren läuft, ob verkauft wird oder nicht.

Mündlich stunden. Eine Ratenzusage ohne Vertrag, ohne Zinsen und ohne Sicherheit ist keine Vereinbarung, sondern eine Hoffnung.