Eine Erbengemeinschaft ist eine Gemeinschaft, in die man ohne Zustimmung gerät und aus der man nicht einfach wieder hinausgeht. Sie entsteht in der Sekunde des Todesfalls, sobald mehr als eine Person erbt, ohne Gründungsakt, ohne Vertrag, ohne dass jemand gefragt wird, ob er mit den anderen überhaupt reden möchte.
Das Gesetz hat sie nicht als Dauerzustand gedacht. § 2042 BGB gibt jedem Miterben das Recht, die Auseinandersetzung jederzeit zu verlangen. In der Praxis bleiben Erbengemeinschaften trotzdem oft Jahre bestehen, und der Grund ist fast immer derselbe: Ein Haus steht im Nachlass, und die Beteiligten wollen Unterschiedliches damit.
Warum die Gemeinschaft blockiert
Der Nachlass gehört allen Miterben zusammen, nicht aufgeteilt in Quoten. Juristisch ist das eine Gesamthandsgemeinschaft nach § 2032 BGB. Wer ein Drittel erbt, besitzt kein Drittel vom Haus und kein Drittel vom Konto, sondern einen Anteil am Ganzen.
Daraus folgen zwei Regeln, an denen die meisten Erbengemeinschaften hängenbleiben:
Über Nachlassgegenstände kann nur gemeinsam verfügt werden, § 2040 Abs. 1 BGB. Ob das Haus verkauft, das Depot aufgelöst oder der Oldtimer abgegeben werden soll, jede einzelne dieser Handlungen braucht alle Unterschriften. Ein Miterbe mit fünf Prozent kann einen Verkauf genauso blockieren wie einer mit fünfzig.
Verwaltet wird gemeinschaftlich, § 2038 BGB. Für Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung genügt allerdings die Stimmenmehrheit nach Anteilen, § 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 BGB, also etwa für die Beauftragung der Hausverwaltung, die Reparatur des Dachs oder die Weitervermietung der Wohnung. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf nach § 2038 Abs. 1 S. 2 BGB sogar jeder Einzelne allein vornehmen. Der Verkauf ist dagegen keine Verwaltung, sondern Verfügung, und bleibt bei der Einstimmigkeit.
Diese Asymmetrie erklärt die typische Pattsituation: Die Gemeinschaft kann das Haus bewirtschaften, aber nicht loswerden.
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Der Normalfall: der Auseinandersetzungsvertrag
Wenn sich alle einig sind, ist die Auflösung unspektakulär. Die Miterben schließen einen Erbauseinandersetzungsvertrag, in dem steht, wer was bekommt und wer wen ausgleicht.
Formfrei ist das nur, solange keine Immobilie im Spiel ist. Soll ein Grundstück übertragen werden, muss der Vertrag notariell beurkundet werden, § 311b BGB. Gleiches gilt bei GmbH-Anteilen.
Was in einen brauchbaren Vertrag gehört:
- die vollständige Liste der Aktiva mit Werten und Stichtag
- die Nachlassverbindlichkeiten, einschließlich offener Pflichtteilsansprüche
- wer welchen Gegenstand übernimmt, zu welchem Anrechnungswert
- die Ausgleichszahlungen, mit Fälligkeit und Zahlungsweg
- eine Regelung für später auftauchendes Vermögen
- eine Abgeltungsklausel: Mit Erfüllung sind alle wechselseitigen Ansprüche aus dem Erbfall erledigt
Der letzte Punkt wird gern vergessen und ist der wertvollste. Ohne ihn kommt zwei Jahre später jemand mit einer Nachforderung.
Ein Teil des Nachlasses lässt sich auch vorab verteilen, die sogenannte Teilauseinandersetzung. Das Konto wird aufgelöst und ausgezahlt, die Immobilie bleibt zunächst in der Gemeinschaft. Das nimmt Druck aus der Sache und ist oft der einzige Weg, überhaupt in Bewegung zu kommen.
Wenn einer nicht mitmacht
Ab hier wird es interessant, denn genau das ist der Regelfall. Es gibt vier Wege, und sie unterscheiden sich erheblich in Dauer, Kosten und Verlust.
Abschichtung: der leise Austritt
Ein Miterbe erklärt gegenüber den anderen, dass er aus der Gemeinschaft ausscheidet, und erhält dafür eine Abfindung. Sein Anteil wächst den Verbleibenden an.
Das ist der eleganteste Weg, weil er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formfrei möglich ist (keine notarielle Beurkundung, auch dann nicht, wenn eine Immobilie im Nachlass steckt). Für die Berichtigung des Grundbuchs braucht es allerdings Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form, § 29 GBO, und damit doch einen Termin beim Notar. Die Gemeinschaft als solche bleibt bestehen, nur mit einem Mitglied weniger. Wer selbst nicht am Haus interessiert ist, sondern an Geld, kommt hier am günstigsten heraus.
Voraussetzung ist, dass die Übrigen mitspielen und die Abfindung aufbringen können.
Erbteil verkaufen
Der eigene Erbteil ist ein verkehrsfähiges Vermögensrecht, das man auch an Außenstehende verkaufen kann, § 2033 Abs. 1 BGB. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Zwei Dinge sind dabei zu beachten. Erstens haben die Miterben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Verkaufs zu denselben Bedingungen eintreten. Zweitens gibt es einen gewerblichen Markt für Erbteile, und die Preise dort liegen deutlich unter dem rechnerischen Anteilswert, weil der Käufer das Durchsetzungsrisiko übernimmt.
Als Druckmittel ist der angekündigte Verkauf an einen professionellen Aufkäufer trotzdem oft wirksamer als jede Klage. Kaum eine Familie möchte einen gewerblichen Investor als Miterben.
Teilungsversteigerung
Für Grundstücke ist das der klassische Ausweg aus der Blockade. Über § 2042 Abs. 2 in Verbindung mit § 753 BGB kann jeder Miterbe allein die Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG beim Amtsgericht beantragen. Niemand muss zustimmen.
Das Haus wird versteigert, der Erlös tritt an seine Stelle und wird verteilt. Das Verfahren dauert in der Regel neun bis achtzehn Monate.
Der Preis dafür ist hoch, denn Versteigerungserlöse liegen häufig deutlich unter dem Verkehrswert. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, die aus der Masse gehen. Ein Miterbe, der mitbietet, kann das Objekt zwar günstig übernehmen, aber dann hat die Gemeinschaft einen schlechten Preis realisiert und er einen guten gemacht.
Die Teilungsversteigerung ist deshalb in erster Linie ein Drohinstrument. Dass sie jederzeit zur Verfügung steht, bringt in vielen Fällen mehr Bewegung in die Verhandlung als ihre tatsächliche Durchführung.
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Situation schildern →Erbauseinandersetzungsklage
Der direkte Weg ist die Klage auf Zustimmung zu einem konkreten Teilungsplan. Sie setzt voraus, dass der Nachlass teilungsreif ist (alle Verbindlichkeiten geklärt, alle Werte feststehend) und dass der vorgelegte Plan dem Gesetz entspricht. Scheitert einer dieser Punkte, wird die Klage abgewiesen.
In der Praxis ist sie der seltenste Weg, weil sie langsam, teuer und angreifbar ist. Wo es um eine Immobilie geht, ist die Teilungsversteigerung meist das stärkere Mittel.
Wenn der Erblasser die Teilung verboten hat
Ein Testament kann die Auseinandersetzung ausschließen oder befristen, § 2044 BGB. Solche Anordnungen wirken längstens dreißig Jahre ab dem Erbfall.
Sie sind nicht unangreifbar. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Auseinandersetzung trotz Verbot verlangt werden, etwa wenn ein Miterbe wirtschaftlich auf seinen Anteil angewiesen ist oder die Gemeinschaft zerrüttet ist. Auch ein eingesetzter Testamentsvollstrecker verhindert die Teilung nicht dauerhaft, sondern führt sie nur selbst durch.
Der Punkt, an dem Pflichtteile hineinspielen
Wichtig ist ein Punkt, der laufend verwechselt wird: Wer nur pflichtteilsberechtigt ist, gehört nicht zur Erbengemeinschaft. Er hat kein Mitbestimmungsrecht, keinen Anspruch auf einen Gegenstand und keine Stimme bei der Teilung, sondern eine Geldforderung gegen die Erben.
Diese Forderung ist eine Nachlassverbindlichkeit und muss vor der Verteilung bedient oder wenigstens zurückgestellt werden. Wird der Nachlass vorher aufgeteilt, haftet jeder Miterbe dem Pflichtteilsberechtigten gegenüber grundsätzlich persönlich und in voller Höhe, nicht nur quotal (§§ 2058, 2059 BGB; Ausnahmen in § 2060 BGB). Wer seinen Erbteil schon im Haus verbaut hat, zahlt dann aus eigenem Vermögen.
Für den Auseinandersetzungsvertrag heißt das: Offene Pflichtteilsansprüche gehören auf die Liste der Verbindlichkeiten, bevor verteilt wird, mit einer internen Regelung, wer sie in welchem Verhältnis trägt.
Sind Sie selbst nur pflichtteilsberechtigt, müssen Sie nicht warten, bis sich die Erben geeinigt haben. Ihr Anspruch richtet sich gegen die Erben, und die Verjährung läuft unabhängig vom Stand der Auseinandersetzung. Einzelheiten unter Verjährung des Pflichtteils.
Steuern, die man einplanen sollte
Zwei Punkte überraschen regelmäßig:
Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Grundstück im Rahmen der Nachlassteilung auf einen Miterben übergeht, § 3 Nr. 3 GrEStG. Das gilt auch, wenn er die Übrigen in Geld ausgleicht. Die Befreiung greift allerdings nur bei der Teilung des Nachlasses, nicht bei einem späteren Verkauf untereinander.
Die Spekulationsfrist läuft weiter, nicht neu. Erben treten in die Position des Erblassers ein. Hat er die Immobilie vor zwölf Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erbengemeinschaft steuerfrei. Hat er sie vor drei Jahren gekauft, sind es noch sieben Jahre bis zur Freiheit, und ein Verkauf vorher löst Einkommensteuer auf den Gewinn aus. Wer eine vermietete Immobilie aus einem jungen Nachlass veräußert, sollte das vorher durchrechnen lassen.
Die vier häufigsten Fehler
Jahrelang gar nichts tun. Die Gemeinschaft löst sich nicht von selbst, sondern wird nur komplizierter, weil Miterben sterben und ihre eigenen Erbengemeinschaften nachrücken. Aus drei Beteiligten werden so schnell elf.
Werte nach Gefühl ansetzen. Wer eine Immobilie ohne Bewertung übernimmt, zahlt entweder zu viel oder bekommt später Streit. Ein Kurzgutachten kostet einen Bruchteil dessen, was die Unsicherheit wert ist.
Mündliche Zusagen akzeptieren. „Du bekommst dein Geld, sobald das Haus verkauft ist“ ist kein Anspruch. Fälligkeit, Betrag und Sicherheit gehören in den Vertrag.
Pflichtteile übersehen. Wie oben beschrieben, ist das der Fehler mit dem größten Schadenspotenzial, weil er die persönliche Haftung auslöst.
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